KEY TĂNG TRƯỞNG 04 – Luật Đất Đai – Giải Pháp Phục Hồi Cho Cổ Phiếu Bất Động Sản

Đối với ngành Bất động sản, "Key Tăng Trưởng" có sức ảnh hưởng mạnh chính là Luật Đất Đai. Luật này không chỉ định hình khung pháp lý mà còn trực tiếp tác động đến nguồn cung, nhu cầu, và triển vọng lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS, từ đó tạo ra những đợt sóng tăng giá cho cổ phiếu.

1. Khái niệm và Mục đích của Luật Đất Đai

Luật Đất Đai là hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ quản lý và sử dụng đất đai. Đây là một bộ luật mang tính nền tảng, có vai trò cực kỳ quan trọng trong mọi nền kinh tế, đặc biệt là ở những quốc gia đang phát triển như Việt Nam, nơi đất đai là nguồn lực sản xuất chủ yếu và tài sản có giá trị lớn.

Mục đích ra đời của Luật Đất Đai thường xoay quanh các yếu tố sau:

• Quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai: Đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, tránh lãng phí, tham nhũng.

• Hài hòa lợi ích: Điều hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong việc quản lý và sử dụng đất.

• Thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội: Tạo hành lang pháp lý thông thoáng để thu hút đầu tư, phát triển các dự án BĐS, cơ sở hạ tầng, từ đó đóng góp vào tăng trưởng GDP.

• Giải quyết tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp: Cung cấp cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

• Kiểm soát và ổn định thị trường BĐS: Ngăn chặn các hành vi đầu cơ, thổi giá, hoặc những biến động bất thường có thể gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.

Luật Đất Đai thường được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới trong giai đoạn chuyển mình của nền kinh tế, khi có những thay đổi lớn về định hướng phát triển, hoặc khi thị trường BĐS bộc lộ những hạn chế, bất cập cần được tháo gỡ. Ví dụ, Việt Nam đã có nhiều lần sửa đổi Luật Đất Đai (như Luật Đất Đai 1993, 2003, 2013 và gần đây nhất là 2024), mỗi lần đều nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

2. Tác động của Luật Đất Đai đến Nguồn cung và Nhu cầu Bất Động Sản trong quá khứ

Trong lịch sử thị trường BĐS Việt Nam, các Luật Đất Đai ra đời đã ghi dấu ấn rõ nét vào cung và cầu:

• Luật Đất Đai 2013: Ra đời trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng sau giai đoạn khủng hoảng 2008-2012. Luật 2013 đã tập trung vào việc minh bạch hóa quy trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giảm thiểu tranh chấp, từ đó gián tiếp thúc đẩy nhu cầu mua BĐS.

  Đối với nguồn cung, Luật 2013 cũng có những điều khoản hỗ trợ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quy hoạch, giúp các chủ đầu tư thuận lợi hơn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.

  => Giai đoạn 2014-2018, thị trường BĐS ấm trở lại với sự gia tăng cả cung và cầu, một phần nhờ những điều chỉnh từ Luật 2013.

3. Cổ phiếu Bất Động Sản niêm yết tăng giá nhờ Luật Đất Đai mới

Ví dụ như Luật Đất Đai 2024 sắp có hiệu lực, thường mang đến những kỳ vọng lớn, tạo động lực tăng giá cho cổ phiếu BĐS. Dù Luật Đất Đai 2024 chưa chính thức đi vào cuộc sống, những dự thảo và thông tin về Luật đã tác động đến tâm lý nhà đầu tư.

• Tập đoàn Novaland (NVL): Trong giai đoạn thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn về pháp lý dự án và dòng tiền, những thông tin tích cực về việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án BĐS nói chung và Luật Đất Đai sửa đổi nói riêng đã tạo ra làn sóng kỳ vọng. Dù NVL có nhiều yếu tố nội tại, nhưng việc giải quyết các vấn đề về pháp lý đất đai thông qua Luật mới được xem là một trong những yếu tố giúp cổ phiếu này hồi phục mạnh mẽ từ vùng đáy, khi nhà đầu tư kỳ vọng các dự án của NVL sẽ được "gỡ vướng" và tiếp tục triển khai, mang lại doanh thu trong tương lai.

  

  

Lưu ý rằng, việc tăng giá cổ phiếu là tổng hòa của nhiều yếu tố (kết quả kinh doanh, triển vọng ngành, dòng tiền…), nhưng những kỳ vọng tích cực từ Luật Đất Đai luôn là động lực mạnh chỉ đứng sau Lãi Suất.

Đọc thêm: Key Tăng Trưởng 01 - Lãi Suất

4. Luật Đất Đai hỗ trợ Giá trị Backlog của ngành Xây Dựng như thế nào?

Luật Đất Đai có tác động rất lớn đến giá trị backlog này thông qua các cơ chế sau:

• Thúc đẩy triển khai dự án BĐS: Một Luật Đất Đai thông thoáng, minh bạch, với các quy định rõ ràng về thu hồi đất, đền bù, giao đất, cho thuê đất sẽ giúp các chủ đầu tư BĐS đẩy nhanh tiến độ pháp lý. Khi vướng mắc về đất đai được tháo gỡ, các dự án BĐS sẽ nhanh chóng được cấp phép và triển khai.

  => Các công ty xây dựng (nhà thầu) sẽ có thêm nhiều hợp đồng mới từ các chủ đầu tư, trực tiếp làm tăng giá trị backlog của họ.

• Tăng khả năng giải ngân vốn đầu tư công: Luật Đất Đai mới cũng tạo điều kiện thuận lợi cho giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông (đường cao tốc, cầu, cảng, sân bay...).

  => Khi mặt bằng sạch được bàn giao đúng tiến độ, các nhà thầu xây dựng hạ tầng có thể triển khai công việc nhanh hơn.

• Ổn định và phát triển thị trường BĐS: Một thị trường BĐS ổn định và phát triển lành mạnh, được dẫn dắt bởi một hành lang pháp lý vững chắc từ Luật Đất Đai, sẽ tạo ra nhu cầu xây dựng bền vững.

  => Các công ty xây dựng không chỉ nhận được các hợp đồng mới mà còn có thể duy trì backlog ở mức cao nhờ vào sự sôi động liên tục của thị trường.

Đọc thêm: Key Tăng Trưởng 03 - Giá Trị Backlog Ngành Xây Dựng

Tóm lại, Luật Đất Đai không chỉ là văn bản pháp lý thuần túy mà còn là một "Key Tăng Trưởng" quan trọng, có khả năng định hình lại cục diện của ngành Bất động sản và xây dựng. Tuy nhiên, chúng ta sẽ có một sự gắn kết với Key Tăng Trưởng này liên quan đến ngành Ngân hàng, bởi vì khi Luật Đất Đai thông qua, các dự án cấp phép mới sẽ hình thành, điều này sẽ tạo điều kiện cho dòng vốn tín dụng tại Ngân hàng được khai mở, nó sẽ kích thích một Key Tăng Trưởng có tên “Tăng Trưởng Tín Dụng”.

Vậy trong phần tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu về Key Tăng Trưởng “Tăng Trưởng Tín Dụng” của ngành Ngân hàng.

Key Tăng Trưởng 05 - Key Tăng Trưởng 05 - Tăng Trưởng Tín Dụng